中古マンションリフォーム・リノベーション、デザインリフォームの株式会社ジークが運営する「東京リノベーションスタイル」

資金計画を立てよう|中古マンションリノベーションは東京リノベーションスタイル
リノベーションするなら、建築デザイナーにお願いしてお洒落な部屋にしたい!
でも、建築デザイナーにお願いした場合、リノベーションってどのくらいお金が必要なの?
ローンの種類は? 中古購入+リノベーションのローンはあるの?
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物件取得のために必要なお金

物件の購入費 + 諸経費

中古マンションを購入する際は、購入価格の6~7%が諸経費としてかかります。
新築住宅と中古住宅の場合の大きな違いは、仲介不動産業者を通じて購入する場合が多く、仲介手数料(価額が400万円以上であれば売買価格の3% +6万円+消費税が宅建業法で決められた上限)が必要になることです。

また、引越し代や新居の家具を購入する費用も忘れずに予算を立てておきましょう。
なお、新耐震基準以前の物件や新築からある年数を経過した建物や専有面積50平方メートル未満の物件は、登録免許税や不動産取得税の軽減措置が受けられないため、購入諸費用の目安は購入価格の9~10%程度になります。
また、ワンルームや1LDKを購入する場合は、税金の軽減措置が受けられるのか、事前に確認しておきましょう。

【諸経費の種類】

決済・登記費用 登録免許税 土地所有権移転登記 不動産登記は、土地や建物の所有者を法的に明らかにするための制度です。住宅 (土地・建物)を購入したとき、通常はその引渡しを受けるのと同時に登記の申請を行ないますが、このときに必要となる税金が 『登録免許税』(国税)です。中古住宅であれば建物と土地のどちらも『所有権移転登記』となります。

移転登記、抵当権設定登記費用も木造20年以内、耐火建築物(RC造など)25年以内など、築年により軽減制度が適用されます。
また、登記簿上の面積が50平方メートル未満など、ある一定条件を満たさない物件は、登記免許税の軽減措置が受けられず、登記費用が高くなるので、注意しましょう。

建物所有権保存登記
抵当権設定登記
司法書士報酬等
仲介手数料 売買価額400万円以上(売買価格×3%+6万円)+消費税(8%) 買主と売主の間に仲介会社が立ち、意見の調整や事務手続きを行う「仲介物件」は、仲介会社に払う手数料がかかります。中古住宅の多くがこの形となります。売主が不動産会社で、直接購入するときは、仲介手数料はかかりません。
 
売買契約時に必要な費用 売買契約書に貼付する収入印紙 買主、売主、それぞれの契約書に収入印紙を貼り付けます。
住まいの維持・管理費と、税金(おもに居住後にかかる費用) 管理等 修繕積立基金 住まいの維持・管理費の一部を、修繕積立基金等として、まとめて払う物件が多くあります。
管理準備基金
税金 固定資産税 固定資産税や都市計画税は、売主と日割り計算で支払います。
不動産取得税 残金決済・所有権移転名義変更後4~5か月後の支払いになります。忘れた頃に納税通知書が県税事務所から郵送されて来るので要注意!!土地と建物の2通が届きます。
軽減措置があります。詳細は別項をご覧ください。
ローンの借入費用 火災保険料一括支払い 民間ローンのみで借り入れする場合は、火災保険に入る必要があります。
保証保険料一括払い 
ローン手数料
団体生命保険料

【不動産取得税について】

下記のすべての条件を満たせば不動産取得税は大幅に軽減されます。
物件選びの際にはチェックした方がお得かも。

  1. 建築後25年以内の中古マンションである(木造住宅は20年以内)
  2. 延床面積が50平米以上240平米以下である
  3. 買主(取得者)自らがその取得した住宅に居住している(自己居住用)
    また上記に加えて下記も軽減措置の適用があります。
  4. 基準の築年を超過している場合でも新耐震基準適合証明書を取得している。
  5. 長期優良住宅の認定を受けている

☆不動産取得税は納税後でも取得日より5年以内であれば還付を受けられます。

【住宅ローン減税について】

住宅ローン減税の適用対象になるのは、
中古住宅の場合は、木造戸建て築20年以内、マンションなど耐火構造建物の場合、築25年以内であることが原則です。
木造戸建ての場合、築20年超でも売主から引渡しを受ける前に耐震診断で基準に適合するための耐震補強工事を行い、
身体新基準適合証明書を取得することで控除適用とすることが可能です。
マンションの場合、建物全体(管理組合)で耐震診断を受け適合証明を受け、証明書を取得できれば可能性があります。

控除対象となる建築年であるかどうかも 売買額の設定に影響があるようですので適用となる築年以降とするか、
対象とならずともその分購入費を抑えられる物件とするか、も選択が分かれるポイントです。

自宅改修費用のローン利用(100万円以上、期間10年以上)も確定申告を行うことで控除を受けられます。

※詳しくは国税庁のこちらを↓
http://www.mof.go.jp/tax_policy/summary/income/063.htm

改修費用にかかる諸経費

1.設計契約・工事請負契約印紙代:課税対象となる契約書に貼付する印紙代。契約の金額によります。
設計契約書は200円または400円分。
工事請負契約書は、300万超~500万円以下で2,000円、500万円超~1000万円以下なら1万円、1,000万円超で1.5万円。

2.仮住まい費・倉庫保管費:自宅改修の場合、住みながらでもできる内容であればよいですが、それでも数週に渡り工事業者が頻繁に出入りし、工事のホコリが多く発生する中での生活は大きなストレスがかかります。全面改修の際は当然ですが、短期仮住まい費、一時倉庫保管代、引越し費などが必要です。

リフォームローン
住宅ローンと比較すると金利は高いです。銀行系で5%前後、住宅ローンと同様の書類(源泉徴収票などの年収証明、本人証明など)の提出が必要で、申込書も面倒な手続きが多いのが一般的。
信販系の無担保ローンは、金利もずっと低いのが特徴。返済期間は最大15年と住宅ローンと比べ短いですが、リフォーム費用の補足用としては、より現実的と思います。提携リフォームローンであれば、書類も少なく、審査も早いのでご相談ください。

リノベーションのために必要なお金

リノベーションのために必要なお金は、どのリノベーション業者にお願いするかによっても変わってきます。ここでは、建築家にデザインをお願いするジークの場合についてご説明します。

設計・デザイン費 建築家の方へお支払いします。
施工費 どのようなリノベーションプランにするかによって、金額は様々。見積もりをしっかりと確認することが大切です。
仮住まい費・倉庫保管費 自宅改修の場合、住みながらでもできる内容であればよいですが、それでも数週に渡り工事業者が頻繁に出入りし、工事のホコリが多く発生する中での生活は大きなストレスがかかります。
全面改修の際は当然ですが、短期仮住まい費、一時倉庫保管代、引越し費などが必要です。
引越し代 仮住まいへの引越し代、そしてリノベーション完成後にもう一度家具を運ぶ必要があるので、多めに見ておくと安心です。
家具・インテリア代 部屋と一緒に、ソファや照明、家具などを変える場合、必要となってきます。
設計契約・工事請負契約印紙代 課税対象となる契約書に貼付する印紙代。契約の金額によります。
設計契約書は200円または400円分。
工事請負契約書は、
300万超~500万円以下で2,000円、
500万円超~1000万円以下なら1万円、
1,000万円超で1.5万円。
リフォームローン 住宅ローンと比較すると金利は高いです。銀行系で5%前後、住宅ローンと同様の書類(源泉徴収票などの年収証明、本人証明など)の提出が必要で、申込書も面倒な手続きが多いのが一般的。
信販系の無担保ローンは、金利もずっと低いのが特徴。返済期間は最大15年と住宅ローンと比べ短いですが、リフォーム費用の補足用としては、より現実的と思います。提携リフォームローンであれば、書類も少なく、審査も早いのでご相談ください。
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